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ENTREVISTAS

 

Nov 26, 2020

Alternativas para la prestación de servicios.

Fraccionamiento “Senderos de Tesistán”.

Equipo: 
Imeplan
Ftoo espacio publico
 

Publicado: 11 Junio 2019

 

La visita al fraccionamiento “Senderos de Tesistán” tuvo como finalidad observar y evaluar un desarrollo habitacional administrado a través de la figura denominada: “Hipoteca con servicios”, que oferta el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y tiene como objetivo la conservación de las áreas comunes del conjunto habitacional.

Los fraccionamientos de interés social se caracterizan por la ausencia de mantenimiento de los espacios comunes, circunstancia que se vincula a la falta de capacidad de cuidado por parte de los municipios, así como, en el supuesto de ser sitios de resguardo de los colonos (privados), a la falta de interés o de organización de cuotas que les permitan mantenerse conservados.

Respecto al mantenimiento de los espacios comunes estructura ciudadana (organización vecinal) resulta sustancial como ente participativo, ya que los sitios públicos en los nuevos entornos habitacionales son referentes de recreación y encuentro que se adhieren al contexto urbano existente.

 

¿Qué es la hipoteca con servicios?

Hipoteca con servicios es un programa que se encarga del mantenimiento del entorno urbano de los desarrollos habitacionales de nueva creación, como respuesta a la falta de cuidado y ausencia de visión social en los proyectos urbanos, siendo una estrategia de promoción para cualquier conjunto de vivienda financiado través del crédito INFONAVIT.

Para la aplicación de este programa, la inmobiliaria, como ejecutor de la obra de vivienda, solicita que su proyecto de fraccionamiento se apegue a dicho beneficio, en el cual a través de la recaudación del descuento vía nómina (actor adquiriente), se va generando un fondo (bolsa), de la cual se dispone para el mantenimiento del espacio público. Cabe mencionar que la inmobiliaria es quien solventa parcialmente los gastos hasta que han sido vendidas todas las viviendas.  

A su vez, el INFONAVIT, como propuesta de un marco de transparencia en el ejercicio de aplicación de las cuotas, establece a través de un listado empresas catalogadas como aptas la responsabilidad de encargarse de la administración y aplicación del recurso, en donde la empresa administradora trabaja de manera conjunta con la inmobiliaria y la asociación de colonos (quienes por medio de una mesa directiva deciden la utilización de los fondos), siendo un vínculo directo, así como figura de transición, una vez que la desarrolladora promueva el acto de entrega recepción ante el municipio.

 

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Esquema 1. Lógica de la Hipoteca con servicios. 

 

La comunicación de los actores involucrados en este esquema aplicado a los conjuntos habitacionales supone ser la solución a la falta de mantenimiento del entorno urbano de los fraccionamientos, y por consecuencia proveer espacios comunes cuidados, así como fomentar la responsabilidad patrimonial de pago de cuotas, una vez que el comprador liquide su vivienda. Es decir, que, en un plazo de pago aproximado a 30 años, que es el promedio de liquidación de una vivienda, el comprador genere una consciencia de cooperativa para el mantenimiento y cuidado de los espacios comunes.

 

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Esquema 2. Actores involucrados para la coordinación de “Hipoteca con servicios”

 

 

Desarrollo habitacional y la hipoteca con servicios. 

El fraccionamiento Senderos de ubicado a escasos kilómetros del centro de Tesistán, guarda una morfología de célula cerrada que contiene a las viviendas aisladas de cualquier otro entorno habitacional colindante, aunque los espacios comunes dentro del fraccionamiento sean de propiedad pública. A través de su diseño promueve una exclusividad, ya que solo existe un acceso vial, en donde el destino conduce solo al interior del conjunto de viviendas.

El desarrollo tuvo su origen en el año 2015, con promoción de 350 viviendas de modelo unifamiliar (una vivienda por lote) y dúplex (una vivienda sobre otra, dos por lote). Las vialidades al interior son tranquilizadas, con una sección aproximada de 7 metros, ubicándose además un sitio destinado a un parque, que, aunque público (ubicada en áreas de cesión para destinos y de propiedad municipal), el acceso es exclusivo por la única vialidad de liga que tiene el desarrollo.

 

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Imagen 1 y 2Ingreso al fraccionamiento (izq.). Viviendas dúplex (dcha.)

 

Conforme a la visita de campo y las entrevistas hechas a algunos vecinos, hay un punto de conversación recurrente con relación al espacio verde, el cual se encuentra ubicado en el extremo nor-poniente del fraccionamiento. Su acceso se restringe con una barda perimetral y una malla, para que no se conecte con el fraccionamiento vecino.

Los habitantes con relación a esta situación externan la necesidad de su conexión (apertura), ya que consideran que es un punto de enlace al conjunto de casas contiguas, así como una ruta directa y reconocida por donde pasa el transporte público, siendo identificado como un sendero eficiente y necesario. Este límite en donde se encuentra espacio público y el fraccionamiento vecino, además de ser un lugar de recreación para los colonos del fraccionamiento “Senderos de Tesistán”, es un punto que utilizan mucho los jóvenes de la secundaria de la colonia, por lo que su apertura es considerada una opción viable, así como una necesidad no solo del fraccionamiento sino de la colonia misma.

 

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Imagen 3 y 4.Espacio verde. Canchas deportivas.

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Imagen 5 y 6. Jóvenes saliendo de la secundaria y dirigiéndose al espacio verde (izq.) Acceso principal, estado de la vialidad (dcha.)

 

Pese a la solicitud de conexión, así como que constantemente los jóvenes saltan la barda, la inmobiliaria no reconoce la petición como viable, reforzando el límite del fraccionamiento con una malla ciclónica de mayor altura, por considerar que el diseño cerrado genera mayor seguridad. Argumentando además que el espacio es accesible y abierto para la comunidad en general, siempre y cuando ingresen por la única vía de liga al desarrollo.

Con relación a la observación del entorno, y la evaluación del estado de los espacios públicos, se considera que se encuentran en un estado regular. Aunque es un fraccionamiento reciente, algunos detalles de obra como son los pavimentos (rodamiento vehicular) reflejan un desgaste considerable, pese a que el tránsito del interior sea casi exclusivo de los colonos, así como de algunos vehículos de servicios.

Por parte del representante inmobiliario, se externa la continua comunicación con la empresa encargada del mantenimiento de los espacios públicos, así como constante presencia con la junta de colonos. Dicha junta cuenta con un representante en cada calle con la finalidad de generar una comunicación clara con los vecinos, así como mencionar que al ingreso del fraccionamiento tiene constantes comunicados y avisos para su conocimiento.

 

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Imagen 7 y 8. Entrada principal al fraccionamiento. Avisos para colonos (izq.) Acceso principal, (dcha.)

 

Asimismo, un tema dispuesto por parte de una vecina (Jacqueline Ulloa) es la inseguridad que se vive al interior del desarrollo, así como la percepción de en cualquier momento puede ser víctima de asalto, ya que se requiere transitar del núcleo del fraccionamiento a la estación más cercana de transporte público. Por las condiciones de aislamiento, por el hecho de ser mujer y por caminar con los niños, considera que esta constantemente expuesta. Es similar la opinión el encargado de una tienda de abarrotes (nombre no proporcionado). Insiste en la poca comunicación existente en el seno de la junta vecinal, así como con la empresa encargada de prestar los servicios. Coincide con reconocer la vulnerabilidad de los vecinos ante los asaltos, que suceden tanto de día como e noche. Menciona que sólo los fines de semana, cuando los vecinos no salen todo el día a trabajar, las calles no se quedan solas.

 

Entrevistas.

Entrevistas hechas a los habitantes sobre el conocimiento y su participación en la “hipoteca con servicios”, y de la percepción del funcionamiento del fraccionamiento en general.

Habitante del fraccionamiento (Tendero, no proporcionó nombre), menciona que no hay información respecto al servicio de hipoteca con servicios, “no hay mucha comunicación con la asociación de colonos”. Indica además que el fraccionamiento presenta mucha inseguridad, “han robado motos”. El vecino hablo sobre la falta de servicios en la zona, mencionando el sector salud, así como movilidad como parte de los temas preocupantes, “el transporte y la clínica están muy lejos”.

Jaqueline Ulloa, habitante del fraccionamiento desde hace dos años, y ama de casa, en la entrevista mencionó como el transporte público es ineficiente por la zona “yo camino mucho”, narrando además como la gente sigue visitando sus lugares de origen (colonias en las que vivía anteriormente). Considera el fraccionamiento como un buen sitio para vivir, sin embargo, algo alejado: “mi esposo hace dos horas a su trabajo”. Mencionó no saber del pago de hipoteca con servicios, ya que su marido es el que está pagando la vivienda, sin embargo, dice que está contenta con los espacios verdes y su mantenimiento.

Nataly Lozano habitante del fraccionamiento, considera que es un buen sitio para vivir, a pesar de que describe muchas consideraciones sobre los servicios. Su marido realiza 2.5 horas para llegar a su trabajo, el servicio de agua potable es interrumpido constantemente, “se va muy seguido”, y las alcantarillas de drenaje “se encuentran tapadas, lo bueno es que existe mucha pendiente”. De los equipamientos, de salud no logra identificar si existen clínicas o centros de salud, en las inmediaciones; por otro lado, su hijo no logró ingresar a la primaria cercana y tuvo que elegir otra escuela más retirada. Lo que predomina en buen estado es el área verde con que cuenta el fraccionamiento, aunque los pequeños jardines de las calles no tienen mantenimiento. De la seguridad considera que es buena y que es propiciado porque es un fraccionamiento cerrado, aunque existe mucha diferencia entre los vecinos por el ruido que generan unos y les molesta a otros.  Conoce que su casa forma parte del programa de hipoteca con servicios, aunque es su esposo quien participa en las juntas y reuniones para decidir cómo se aplican los recursos. Por su parte, desconoce cómo funciona la hipoteca con servicios y cuanto es lo que se aporta para que dicho servicio sea prestado.

 

Consideraciones

  • A pesar de que los entrevistados son quienes están mayor el tiempo en el fraccionamiento (es necesario que la visita se realizó en horario laboral entre semana), no participan en las mesas para decidir sobre el uso de los recursos de la hipoteca con servicios, y parece ser un tema poco conocido.
  • La integración a la trama urbana circundante es una constante necesidad en los fraccionamientos periurbanos. En este caso, vincular el fraccionamiento resulta una necesidad para garantizar la conexión con el transporte público y la integración con desarrollos vecinos. La seguridad se mantiene como el principal argumento limitante.
  • El valor de la organización vecinal reside en que dicha estructura personifica una figura de constante vigilancia alrededor de la situación de los espacios comunes y necesidades de los fraccionamientos.
  • La comunicación resulta ser el eje sustancial para la correcta promoción del programa.

 

Fernando Orozco Murillo  es urbanista por la Universidad de Guadalajara (UdG), con especialidad en Infraestructuras y Movilidad. Con 8 años de experiencia en Planeación del Desarrollo Urbano, actualmente es Gerente de Ordenamiento. 

Perla Zamora es doctora en Ciudad y Territorio por la Universidad de Guadalajara (UdG).

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